Die ARAG Experten erklären, worauf Mieter achten sollten
Praktikum in einer anderen Stadt, ein Projekt im Ausland, der Auszug des Partners oder ein finanzieller Engpass – die Gründe, sich einen Mitbewohner für eine komplette oder teilweise Untervermietung in die Wohnung zu holen, sind vielfältig. Genauso vielfältig wie die Regeln, die Mieter beachten müssen, wenn sie in die Rolle des Vermieters schlüpfen. Die ARAG Experten geben Tipps, damit das Projekt „Mitbewohner gesucht“ gut vorbereitet und erfolgreich umgesetzt werden kann.
Anspruch auf Untervermietung?
Grundsätzlich ist es Mietern erlaubt, einen Untermieter aufzunehmen, wenn sie ein berechtigtes Interesse haben. Der Bundesgerichtshof hat aber klargestellt, wo die Grenzen für Mieter liegen, die ihre Wohnung oder Teile davon weitervermieten wollen. Wer mit der Untervermietung Gewinn erzielt, kann sich beispielsweise nicht auf ein „berechtigtes Interesse“ berufen (Az.: VIII ZR 228/23).
Ein solches Interesse kann aber vorliegen, wenn eine längere ausbildungs- oder berufsbedingte Abwesenheit oder eine wirtschaftlich angespannte persönliche Situation eine Untervermietung notwendig machen. Wird dabei nur ein Teil der Wohnung untervermietet – zum Beispiel ein Zimmer – haben Mieter sogar einen Anspruch auf die Erlaubnis ihres Vermieters (Paragraf 553 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). In diesem Fall ist wichtig, dass sich das Interesse an einer Untervermietung erst nach dem Einzug des Hauptmieters in die Wohnung ergeben hat.
Vermieter ins Boot holen
Egal, ob ganz oder teilweise: Bei einer Untervermietung müssen Mieter ihren Vermieter ins Boot holen. Am besten mit einer schriftlichen Anfrage. Sonst riskieren sie laut ARAG Experten eine Kündigung.
Gründe für ein Verbot der Untervermietung
Vermieter dürfen eine Untervermietung nicht beliebig ablehnen, ganz ohne Gründe geht es also nicht. Ein „Nein“ ist zum Beispiel zulässig, wenn die Wohnung durch zusätzliche Bewohner überfüllt wäre. Auch wenn es berechtigte Zweifel an den Untermietern gibt oder die Wohnung plötzlich anders genutzt werden soll als zum Wohnen, z. B. als Büro oder Geschäft, können Vermieter die Zustimmung verweigern.
Zur Vorsicht raten die ARAG Experten außerdem bei der kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb: Auch hier ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters nötig. Wer ohne grünes Licht vermietet, riskiert eine Kündigung. Selbst dann, wenn die Wohnung nur für wenige Tage Touristen überlassen wird. Hinzu kommt: In vielen Bundesländern haben die Kommunen das Recht, eine sogenannte Zweckentfremdung zu verbieten. Das soll verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dauerhaft oder regelmäßig touristisch genutzt wird. Je nach Stadt oder Gemeinde kann aber eine behördliche Genehmigung für die vorübergehende Vermietung als Ferienwohnung beantragt werden.
Wer haftet für Schäden?
Wenn der Untermieter Schäden verursacht, muss der Hauptmieter dafür geradestehen. Die ARAG Experten weisen darauf hin, dass Mieter in solchen Fällen nicht auf ihre Haftpflichtversicherung setzen können. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz des Hauptmieters eingeschlossen. Stattdessen sollte man darauf achten, dass der Untermieter eine Privathaftpflichtversicherung hat. Auch eine Kaution kann sinnvoll sein. Die Höhe der Kaution darf nach Angaben der ARAG Experten maximal drei Nettokaltmieten betragen. In jedem Fall ist ein Übergabeprotokoll ratsam. Eine Inventarliste kann im Schadensfall ebenfalls hilfreich sein. Sie zeigt auf, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände dem Untermieter überlassen wurden.
Was gehört bei einer Untervermietung in den Vertrag?
Zu einem Untermietvertrag gehören einige grundlegende Angaben. Dazu zählen die Namen von Haupt- und Untermieter, die Adresse der Wohnung sowie eine klare Beschreibung der Räume, die untervermietet werden, und der gemeinsam genutzten Bereiche. Außerdem sollten Mietdauer, Kündigungsfristen, Miethöhe, Kaution und die Anzahl der übergebenen Schlüssel festgehalten sein. Wichtig ist auch ein Hinweis auf den Hauptmietvertrag und die Hausordnung sowie die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung.
Wie viel darf die Untermiete kosten?
Die Höhe der Untermiete ist grundsätzlich frei vereinbar, sie darf aber nicht unangemessen hoch sein. In Regionen mit Mietpreisbremse gelten deren Vorgaben auch für Untermietverhältnisse. Ein Aufschlag ist nur in begrenztem Umfang zulässig, etwa wenn ein Zimmer möbliert vermietet wird oder Nebenkosten enthalten sind. Eine Gewinnerzielung über die Untermiete ist jedoch nicht erlaubt – andernfalls kann die verlangte Miete unzulässig sein.
Ist eine Untervermietung steuerpflichtig?
Mieteinnahmen aus einer Untervermietung müssen in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben werden und können steuerpflichtig sein. Von einer dauerhaften Untervermietung spricht man in der Regel, wenn Wohnraum über einen längeren Zeitraum hinweg fortlaufend überlassen wird, etwa über mehrere Monate oder unbefristet. In diesem Fall bleiben Mieteinnahmen bis zu 410 Euro im Jahr neben einem Einkommen nur aus Arbeitslohn steuerfrei.
Eine zeitweise Untervermietung liegt dagegen vor, wenn Wohnraum nur gelegentlich oder für klar begrenzte Zeiträume vermietet wird, zum Beispiel während eines Urlaubs oder eines befristeten Auslandsaufenthalts. Hier gilt eine Steuerfreigrenze von bis zu 520 Euro pro Jahr.
Wer durch eine Untervermietung insgesamt keinen Gewinn macht, sondern mehr Kosten hat als Einnahmen, kann steuerlich sogar entlastet werden. Das ist etwa der Fall, wenn die anteilige Miete, Nachzahlungen für Betriebskosten oder notwendige Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten höher sind als die erhaltene Untermiete. Solche Aufwendungen mindern das steuerpflichtige Einkommen.
Darf der Vermieter einen Zuschlag verlangen?
Ein Vermieter darf für eine erlaubte Untervermietung nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Zuschlag verlangen. Eine höhere Miete ist nur dann zulässig, wenn dem Vermieter durch die zusätzliche Person tatsächlich Nachteile entstehen, etwa höhere Betriebskosten oder eine stärkere Abnutzung der Wohnung. Einen pauschalen Untermietzuschlag darf der Vermieter nicht verlangen. Ob ein solcher Zuschlag gerechtfertigt ist, muss der Vermieter im Zweifel selbst belegen.
In der Regel sind laut ARAG Experten 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.
Weitere interessante Informationen unter:
https://www.arag.de/rechtsschutzversicherung/mietrechtsschutz/untermietvertrag/
Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Sie ist der weltweit größte Rechtsschutzversicherer. Aktiv in insgesamt 19 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Ihren Kunden in Deutschland bietet die ARAG neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft auch eigene einzigartige, bedarfsorientierte Produkte und Services in den Bereichen Komposit und Gesundheit. Mit mehr als 6.100 Mitarbeitenden erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von über 2,8 Milliarden Euro.
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- ARAG (Wikipedia)
ARAG bezeichnet die ARAG SE, ein Versicherungskonzern die ARAG (Range), bestehend aus den Häfen Amsterdam, Rotterdam, Antwerpen und Gent - Auszug (Wikipedia)
Auszug bezeichnet: Extraktion (Trennverfahren), den Auszug bzw. die Lösung eines Wirkstoffes aus einem Stoffgemisch den arzneilichen Auszug bzw. Drogenextrakt, siehe Drogenauszug Exzerpt, eine kurze Zusammenstellung der wichtigsten Gedanken eines bestehenden Textes Epitome (Auszug) Kontoauszug, ein Schriftstück, auf welchem alle Umsätze eines Bankkontos ersichtlich sind die Distanz von Filmebene und Objektivebene in einem Fotoapparat, siehe Kameraauszug die Altersklasse der jüngsten Wehrpflichtigen, siehe Auszug (Militär) Drehbuchauszug Klavierauszug Lautenauszug, siehe Intabulierung das dauerhafte Verlassen einer Wohnung, eines Hauses oder einer Gewerbeimmobilie bei einem Altaraufbau den oberen Bereich, siehe Altarauszug Festzug zum Auftakt eines Volksfestes (auch Umzug) Schubladenauszug, Möbelbeschlag räumlich: Migration, den dauerhaften Wohnortswechsel einer Person oder Gruppe Auszug (Liturgie), das geordnete Verlassen des Gottesdienstraumes am Ende eines Gottesdienstes Auszug (Universitätsgeschichte), ein in früheren Zeiten in Universitätsstädten üblicher Protest an Teleskopschienenführungen montierte bewegliche Teile, die ausgefahren werden Siehe auch: - Ferienwohnung (Wikipedia)
Unter einer Ferienwohnung versteht man im Allgemeinen eine möblierte Wohnung, in der Gäste gegen Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum ihren Urlaub verbringen können. Der Deutsche Tourismusverband e. V. bezeichnet sowohl die Betriebsart einer Ferienunterkunft als auch eine Zimmerart als Ferienwohnung. Der Übergang zum Ferienhaus ist in Ferienanlagen häufig fließend. Eine Ferienwohnung kann in einem Gebäude mit anderen Ferienwohnungen untergebracht oder als abgeschlossene Einheit mit oder ohne eigenen Eingang auch Teil eines normalen Wohnhauses sein. In manchen Ferienwohnungen wohnt der Gast daher mit dem Vermieter im selben Haus. - Haftpflichtversicherung (Wikipedia)
Eine Haftpflichtversicherung in Deutschland, zu deren Einführung maßgeblich der Versicherungsunternehmer Carl Gottlob Molt beigetragen hat, ist eine Schadenversicherung, über die zwischen dem Versicherer und dem Versicherungsnehmer ein Versicherungsvertrag abgeschlossen wird. Die Hauptpflichten des Versicherers aus dem Vertrag bestehen in erster Linie in der Abwehr von unberechtigten Schadensersatzansprüchen Dritter gegen den Versicherungsnehmer (§ 101 VVG) und in zweiter Linie in der Freistellung des Versicherungsnehmers bei berechtigten Schadensersatzansprüchen des Geschädigten (§ 100 VVG). Die Hauptpflicht des Versicherungsnehmers besteht in der Zahlung der Versicherungsprämie. - kaution (Wikipedia)
Eine Kaution ist eine Sicherheitsleistung, mit der ganz unterschiedliche Rechtsinstitute gemeint sein können, insbesondere die Mietsicherheit, die Bestellung eines Pfandrechts oder das Stellen eines Bürgen, wenn dem Gläubiger die Durchsetzung künftiger Regress- oder sonstiger Ansprüche ungewiss erscheint. - mieter (Wikipedia)
Mieter ist eine Vertragspartei, siehe: Mietvertrag (Deutschland) Mietvertrag (Österreich) Mietvertrag (Schweiz) Mieter steht außerdem für: Ankermieter, den Hauptnutzer einer gewerblich genutzten Immobilie Der Mieter, siehe: Der Mieter (Tschechow), eine Kurzgeschichte von Anton Tschechow Der Mieter (1927), ein Film von Alfred Hitchcock Der Mieter (1967), ein Fernsehfilms von Wolf Dietrich Der Mieter (1976), ein Film von Roman Polański Der Mieter (Oper), Oper von Händl Klaus und Arnulf Herrmann nach Roland Topors Roman Die Mieter, einen Roman von Bernard Malamud Mona Mur & Die Mieter, eine ehemalige deutsche Punkrockband Nachmieter, einen Mieter, der eine Mietsache übernimmt Oh, diese Mieter, eine Fernsehserie Untermieter, einen Dritten, der die Mietsache gebraucht Siehe auch: Miete Vermieter - Mitbewohner (Wikipedia)
Wohngemeinschaft (kurz WG) bezeichnet das Zusammenleben mehrerer Personen in einem gemeinsam genutzten Wohnquartier, die nicht familiär verbunden sind. In der Regel werden Badezimmer, Küche und gegebenenfalls Wohnzimmer gemeinsam genutzt. Diese Form des Zusammenlebens ist besonders in Nordeuropa, Deutschland, Österreich und der Schweiz verbreitet, wo sich seit den 1960er Jahren insbesondere Studenten zu Wohngemeinschaften zusammenfanden. Niederländische woongroepen („Wohngruppen“) sind teilweise mit kommunitären Lebensgemeinschaften vergleichbar, während Studentenwohnheime studentenhuizen (wörtlich „Studentenhäuser“) genannt werden. Auch in den Campus-Universitäten der USA wohnen die Studenten meist in Wohnheimen zusammen, die sich teilweise als student housing cooperative selbst organisieren. In England bewohnen junge Menschen oft gemeinsam ein Reihenhaus als Hausgemeinschaft. Wohngemeinschaften, deren Bewohner nicht das Ziel haben, einen geselligen Umgang zu pflegen, werden auch Zweck-WG genannt (nicht zu verwechseln mit funktionaler WG). - Nettokaltmiete (Wikipedia)
Kaltmiete (auch Nettomiete, Nettokaltmiete oder Grundmiete) bezieht sich im Sprachgebrauch in Deutschland auf den Teil der Miete, der allein die Raumnutzung abdeckt. Heizkosten und sogenannte kalte Betriebskosten sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten; zuzüglich der kalten Betriebskosten ergibt sich die Bruttokaltmiete. Letztere werden in der Nebenkostenabrechnung gesondert ausgewiesen. Dies können zum Beispiel sein: Müllabfuhr, Wasser (warm und kalt), Erdgas, Abwasser, Heizung, Flurbeleuchtung, Feuerversicherung, Kabelanschluss. Weitere regelmäßige Kosten (zum Beispiel für Strom oder Telefon) werden in der Regel vom Mieter direkt an den Versorger bzw. Anbieter gezahlt. Der Strom- und manchmal auch der Gasanbieter kann vom Mieter frei ausgewählt werden (siehe auch: Stromanbieterwechsel). Die Nettokaltmiete im Mietrecht ist eine vertragliche Vereinbarung, wonach das eigentliche Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gesondert von den Betriebskosten (die als Pauschale oder Vorauszahlung erhoben werden) aufgeführt wird. Die Nettokaltmiete wird häufig zur Berechnung des Mietspiegels herangezogen. Das Gegenstück, die Bruttowarmmiete, entspricht dem gesamten Mietbetrag, den der Mieter an den Vermieter zahlen muss. - Untermietvertrag (Wikipedia)
Untermieter ist, wer Wohnraum oder Geschäftsraum oder bewegliche Sachen als Mieter eines Hauptmieters nutzt. Das Vertragsverhältnis des Untermieters zum Hauptmieter wird Untermiete genannt. - Untervermietung (Wikipedia)
Untermieter ist, wer Wohnraum oder Geschäftsraum oder bewegliche Sachen als Mieter eines Hauptmieters nutzt. Das Vertragsverhältnis des Untermieters zum Hauptmieter wird Untermiete genannt. - Vermieter (Wikipedia)
Vermieter ist eine Vertragspartei, siehe: Mietvertrag (Deutschland)#Verpflichtungen der Parteien Mietvertrag (Österreich) Mietvertrag (Schweiz) Siehe auch: Die Vermieterin Mieter - Vermietung (Wikipedia)
Vermietung steht allgemein für die zeitweilige Überlassung einer Sache gegen Entgelt siehe dazu: Mietvertrag Vermietung von Verkehrsmitteln Autovermietung Bootsvermietung Fahrradvermietung Kanuvermietung Motorradvermietung Weiteres: Fachvermietung Private Zimmervermietung Vorvermietung - Wohnraum (Wikipedia)
Wohnraum ist ein in vielen Fachgebieten verwendeter Begriff, unter dem man allgemein einen Raum versteht, der als Wohnung genutzt wird. Gegensatz ist der Geschäftsraum. - Wohnung (Wikipedia)
Eine Wohnung ist ein umschlossener Raum oder eine Flucht aus mehreren Räumen, die zum Wohnen oder Schlafen benutzt werden. Wohnung ist ein Sammelbegriff für alle Arten von Behausungen, Gebäuden und Räumen, die als Wohnsitz dienen können, also etwa Wohnheimzimmer, Etagenwohnungen, Einfamilienhäuser, Hütten, Wohnhöhlen, Wohnwagen, Wohnmobile und Hausboote. Während der Begriff Wohnraum einzelne bewohnbare Räume (Zimmer) und als Pluraletantum gleichzeitig auch die Gattung bewohnbarer Räume bezeichnet, bezieht der Ausdruck Wohnung sich stets auf eine individuelle Einheit solcher Räume. In einem engeren Sinne wird unter einer Wohnung die Zusammenfassung mehrerer Räume verstanden, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Dafür sind Nebenräume wie Küche, Bad oder Dusche und Toilette vorhanden. Eine Wohnung verfügt über einen selbständigen Zugang und ist insbesondere in sich abgeschlossen und von anderen Wohnungen baulich getrennt. Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem Wohnen, also mit Wohnungen im weiteren Sinne als die häufigste Form der Unterkunft. Mit der Gestaltung von Wohnungen beschäftigen sich die Architektur und die Innenarchitektur, mit ihrer Planung und Ausführung der Wohnungsbau. Weitere Bereiche rund um das Wohnen sind u. a. die Wohnbauförderung, die Wohnpsychologie, das Wohn- und Wohnungsrecht, die Wohnungsfürsorge, die Wohnungshilfe, der Wohnungsmarkt, die Wohnungspolitik und die Wohnungswirtschaft. Die Gesamtheit der Institutionen, Aktivitäten und Regelungen zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum wird als Wohnungswesen bezeichnet. - Zweckentfremdung (Wikipedia)
Zweckentfremdung ist die nicht ursprünglich gedachte oder nicht zulässige Verwendung von Sachen (beispielsweise Einkaufswagen durch Bastler, Künstler und Obdachlose), Wohnungen, Geldbeträgen oder anderem.
