Vermieter können grundsätzlich alle Ausgaben rund um die vermietete Wohnung mit der Steuererklärung absetzen. Daher versuchte ein bayerisches Ehepaar die Instandhaltungsrücklage für das Jahr der Einzahlung geltend zu machen. Doch das Finanzamt und der Bundesfinanzhof (BFH), in letzter Instanz, verwehrten dies. Ein Werbungskostenabzug wird aber nicht gänzlich versagt, sondern auf einen späteren Veranlagungszeitraum verschoben.
Vermieter und Wohnungseigentümer mit einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern müssen eine zweckgebundene Erhaltungsrücklage für zukünftige Reparaturen am Haus ansparen. Diese Zahlungen fließen monatlich an die gesetzlich vorgeschriebene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die das Geld bis zur Verwendung verwaltet. Warum diese Zahlungen nicht sofort absetzbar sind und wie die obersten Richter dies begründen, erklärt die Lohnsteuerhilfe Bayern.
Gleichbehandlung aller Wohneigentümer
Der 9. Senat des BFH lehnte die Klage ab, weil andere Wohneigentümer in Einfamilienhäusern das Geld schließlich nur für das Jahr absetzen können, indem sie die Reparaturen bezahlt haben. Ein Ansparen für künftige Ausgaben sei daher nicht zu berücksichtigen, lautete die Begründung. Es sei gerechtfertigt, wenn der Steuerbonus für Vermietung und Verpachtung nicht schon zum Zeitpunkt der Zahlung in die Erhaltungsrücklage gewährt wird, sondern erst, wenn tatsächlich am Haus etwas instandgesetzt, repariert oder modernisiert wird.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Zudem ist steuerrechtlich zwischen den sofort abziehbaren Erhaltungsmaßnahmen und den Herstellungskosten eines Gebäudes zu unterscheiden. Letztere werden über mehrjährige Abschreibungen berücksichtigt. Dies betrifft zum Beispiel die Beseitigung versteckter Baumängel oder Schönheitsreparaturen. Die Höhe der Ausgaben und die steuerliche Zuordnung könnten zudem erst bei Vorliegen der konkreten Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden und nicht schon vorab, erklärten die Richter.
Kein Werbungskostenabzug bei Veräußerung
Eine Ausnahme gibt es aber: Wird die Wohnung vor der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen verkauft, kann der Alteigentümer das eingezahlte Geld leider nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Meist ist jeden Monat ein Euro pro Quadratmeter der Erhaltungsrücklage zuzuführen. Das kann je nach Größe der Wohnung einen drei- bis vierstelligen Betrag pro Jahr ausmachen und sich über die Jahre aufsummieren. „In so einem Fall, regelt man das idealerweise im Kaufvertrag. Die angesparte Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufpreis berücksichtigt werden, so dass ein Ausgleich stattfindet“, erklärt Tobias Gerauer, Vorstand der Lohi.
Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in rund 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit mehr als 700.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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- Erhaltungsrücklage (Wikipedia)
Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage, Instandhaltungsrückstellung, Reparaturfonds, Rücklage oder Erneuerungsfonds) ist im Wohnungseigentumsrecht eine Rückstellung für die Instandhaltung und Reparatur von Eigentumswohnungen zwecks langfristiger Erhaltung der Marktwerte gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG). - Instandhaltung (Wikipedia)
Instandhaltung bezeichnet die Abfolge von Tätigkeiten, ein bestimmtes, meist technisches Objekt oder Anlage, im Hinblick auf Funktionsfähigkeit, Leistungsfähigkeit und Dauerhaftigkeit zu erhalten. Instandhaltung vollzieht sich auf den Ebenen Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Im englischsprachigen Raum bedeutet maintenance sowohl Instandhaltung als auch Wartung, weshalb sich zur Differenzierung maintenance, repair and overhaul, kurz MRO international als Oberbegriff im Bereich der Instandhaltung etabliert hat und dabei auch inspection subsumiert. Instandhaltung erfolgt in so unterschiedlichen Bereichen, dass Definitionen für diese unterschiedlichen Anforderungen Gültigkeit haben müssen, Aus diesem Grund wird die mit dem Begriff der Instandhaltung verbundene Methodik in Normen geregelt. Zur Methodik gehört insbesondere, dass die technische Instandhaltung administrativ begleitet werden muss. - Steuerabzug (Wikipedia)
Als Steuerabzug wird in der Finanzwissenschaft und Steuerlehre eine besondere Steuererhebungsform der Abzugsteuern bezeichnet. - Steuererklärung (Wikipedia)
Eine Steuererklärung ist eine mündliche oder schriftliche Auskunft einer steuerpflichtigen Person über ihre Einkommens-, Umsatz- oder Vermögensverhältnisse oder über andere für eine Steuer relevante Tatsachen, die gegenüber einer Finanzbehörde abgegeben wird. Es handelt sich um eine Erklärung im juristischen, nicht im umgangssprachlichen Sinn. Die Behörde ermittelt aus diesen Angaben die Besteuerungsgrundlagen und setzt die Steuer fest, in der Regel mit einem schriftlichen Steuerbescheid. Je nach Steuerart gibt es verschiedene Steuererklärungen, beispielsweise in Deutschland für die Einkommensteuer die Einkommensteuererklärung. - Vermieter (Wikipedia)
Vermieter ist eine Vertragspartei, siehe: Mietvertrag (Deutschland)#Verpflichtungen der Parteien Mietvertrag (Österreich) Mietvertrag (Schweiz) Siehe auch: Die Vermieterin Mieter - Vermietung (Wikipedia)
Vermietung steht allgemein für die zeitweilige Überlassung einer Sache gegen Entgelt siehe dazu: Mietvertrag Vermietung von Verkehrsmitteln Autovermietung Bootsvermietung Fahrradvermietung Kanuvermietung Motorradvermietung Weiteres: Fachvermietung Private Zimmervermietung Vorvermietung - Werbungskosten (Wikipedia)
Werbungskosten (Abk. WK) sind Aufwendungen/Ausgaben, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen, die bei den Überschusseinkünften entstehen, die zur Berechnung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden. Als Ausfluss des Leistungsfähigkeitsprinzips ist der Abzug von Werbungskosten keine Steuervergünstigung, sondern Merkmal des objektiven Nettoprinzips, nach dem nur das verfügbare Nettoeinkommen und nicht das Bruttoeinkommen der Besteuerung unterworfen werden darf. Zur Vereinfachung der Steuererhebung sieht das Steuerrecht bestimmte Pauschalbeträge vor (vgl. Pauschbetrag), die dann abgezogen werden, wenn keine oder nur geringe Kosten angefallen sind. Weil Art und Höhe der geltend gemachten Werbungskosten grundsätzlich nachzuweisen sind, kommt bei fehlendem Nachweis der tatsächlichen Aufwendungen ebenfalls ein Werbungskostenpauschbetrag zum Abzug. Dem Begriff der Werbungskosten innerhalb der Überschusseinkünfte entspricht der Begriff der Betriebsausgaben bei den Gewinneinkünften. - Wohnungseigentümergemeinschaft (Wikipedia)
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist im Wohnungseigentumsrecht in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Der Begriff Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird auch in § 9a WEG verwendet und vermeidet die Doppeldeutigkeit der Abkürzung WEG für das Wohnungseigentumsgesetz und für die Gemeinschaft.
