Kündigung wegen Eigenbedarf – Verbraucherinformation der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH

Kündigung wegen Eigenbedarf – Welche Rechte haben Mieter?

Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf unterliegen einigen Voraussetzungen, damit sie wirksam sind. (Bildquelle: ERGO Group)

Ein unbefristetes Mietverhältnis ist aufgrund der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt fast schon Luxus. Wenn dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf ins Haus flattert, ist die Überraschung oft sehr groß. Doch in manchen Fällen sind diese nicht wirksam. Wann Eigenbedarf vorliegt, welche Rechte Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung haben und wann sich ein Widerspruch lohnt, weiß Sabine Brandl, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH.

Für welche Personen kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Mietwohnungen – insbesondere in Großstädten – sind nicht nur teuer, sondern meist auch rar. Wer ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, kann sich demnach glücklich schätzen. „Denn dieses kann der Vermieter nur aufgrund eines berechtigten Interesses kündigen“, erklärt Sabine Brandl, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH. „Dazu zählt beispielsweise Eigenbedarf.“ Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die gesamte Wohnung für sich, nahe Verwandte wie eigene Kinder, Enkel, Eltern, Groß- oder Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Geschwister, Stiefkinder, Nichten und Neffen, Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner oder einen Angehörigen seines Haushalts wie etwa eine mit dort wohnende Pflegekraft, einen Lebensgefährten oder ein Pflegekind benötigt. „Eine Ausnahme für entfernte Verwandte wie Cousins und Cousinen oder angeheiratete Onkel und Tanten existiert, wenn eine enge persönliche Beziehung nachweisbar ist“, so Brandl.

Weitere Voraussetzungen für berechtigten Eigenbedarf

Darüber hinaus müssen Vermieter ein begründetes Interesse für den Eigenbedarf vorweisen können. „Benötigt der Wohnungseigentümer selbst oder eine berechtigte Person – beispielsweise nach einer Familienvergrößerung durch Heirat oder Geburt – mehr Wohnraum, kann dies ein Grund sein“, so die Rechtsexpertin. Auch nach einem Jobwechsel kann Eigenbedarf berechtigt sein, wenn die Wohnung näher an der neuen Arbeitsstätte liegt, oder wenn Eltern wegen Pflegebedürftigkeit in eine größere Wohnung ziehen müssen. „Wichtig ist außerdem: Der Eigenbedarf muss gegenwärtig oder in absehbarer Zeit eintreten, eine sogenannte Vorratskündigung ist nicht rechtens“, ergänzt Brandl. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Wohnbedarf des Vermieters der Größe der betreffenden Mietwohnung entspricht. Dies wäre bei einer Einzimmerwohnung für seine fünfköpfige Familie nicht der Fall.

Wann sind Eigenbedarfskündigungen unwirksam?

Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf unterliegen einigen Voraussetzungen, damit sie wirksam sind. Nicht immer sind diese vollständig erfüllt. „Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung deshalb gründlich prüfen“, rät die ERGO Juristin. „Sie muss neben nachvollziehbaren Gründen auch die konkrete Person enthalten, welche die Wohnung nutzen soll, sowie den Zeitpunkt des Vertragsendes entsprechend der korrekten Kündigungsfrist.“ Fehlen Angaben, beispielsweise eine Begründung, oder sind sie nicht korrekt, ist die Kündigung unwirksam. Da die Beurteilung für Mieter meist schwierig ist, empfiehlt Brandl, sich Unterstützung bei einem Anwalt zu suchen.

Was tun nach einer Eigenbedarfskündigung?

Erfüllt die Kündigung selbst alle Kriterien, heißt das jedoch nicht, dass der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf geltend machen kann. „In vielen Fällen ist dies nicht eindeutig festzustellen und muss im individuellen Einzelfall geklärt werden“, so die ERGO Juristin. Sie rät auch hier, das Vorgehen mit einem Anwalt zu besprechen. Zieht der Mieter nicht wie verlangt aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben, die ein Gericht prüft. Wichtig ist, sich den Tag des Kündigungseingangs zu notieren und auf den Ablauf von Fristen zu achten.

Wann lohnt sich ein Widerspruch?

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist, dürfen Mieter in einigen Ausnahmen weiterhin in ihren vier Wänden wohnen bleiben. „Bei sogenannten unzumutbaren Härtefällen wie zum Beispiel einem hohen Alter in Verbindung mit Krankheit oder Gebrechlichkeit, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder bevorstehenden wichtigen Prüfungen kann es vorkommen, dass Mieter nicht ausziehen müssen, wenn diese Gründe härter ins Gewicht fallen als die für den Eigenbedarf. Um von der Regelung Gebrauch zu machen, können Mieter innerhalb der zweimonatigen Frist in Textform widersprechen. Es hängt oft vom Einzelfall ab, ob ein unzumutbarer Härtefall vorliegt: Dies muss daher meist ein Gericht entscheiden.

Welche Rechte haben Mieter nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung?

Haben Vermieter unberechtigterweise mit einer vorgetäuschten Begründung Eigenbedarf geltend gemacht und die Mieter sind deshalb ausgezogen, steht ihnen unter Umständen Schadenersatz zu, beispielsweise für Umzugskosten. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn nicht ein Verwandter des Vermieters, sondern ein neuer Mieter in die Wohnung einzieht. Benötigt der Vermieter die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist unerwartet doch nicht mehr, weil sich der Studienort der Tochter kurzfristig geändert hat, muss er den Mieter darüber informieren. Dieser kann dann eine Fortsetzung des Mietvertrags verlangen.

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