Aktuelle BGH-Rechtsprechung zeigt, wann Immobilienkäufer Maklerkosten zurückverlangen können – und welche Grenzen gelten.
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt häufig mehrere Zehntausend Euro Maklerprovision. Was viele Käufer nicht wissen: Selbst eine bereits bezahlte Provision kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig zurückgefordert werden. Mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigen, worauf es dabei ankommt.
Wann die Provision unzulässig ist
Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser schützt das Gesetz Verbraucher seit Ende 2020 vor einer einseitigen Belastung mit Maklerkosten. Schließt der Makler mit beiden Kaufvertragsparteien einen provisionspflichtigen Vertrag, müssen Käufer und Verkäufer grundsätzlich gleich hohe Provisionen schulden (§ 656c BGB). Hat dagegen nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere Seite nur unter den Voraussetzungen des § 656d BGB an den Kosten beteiligt werden.
Der BGH hat am 6. März 2025 (I ZR 138/24) entschieden: Wird die Maklerprovision unter Verstoß gegen diese Vorgaben vollständig auf den Käufer abgewälzt, kann die betreffende Vereinbarung insgesamt nichtig sein. In dem entschiedenen Fall erhielten die Käufer die gezahlten 25.000 Euro zurück – nicht bloß die Hälfte.
Ein Beispiel verdeutlicht die wirtschaftliche Bedeutung: Bei einem Immobilienkauf über eine Million Euro entspricht eine Käuferprovision von 3,57 Prozent bereits 35.700 Euro. Ob dieser Betrag ganz oder teilweise zurückverlangt werden kann, hängt von den konkreten Vereinbarungen ab.
Was, wenn der Verkäufervertrag unbekannt ist?
Käufer wissen häufig nicht, welche Provision der Makler mit dem Verkäufer vereinbart hat. Auch hierzu hat der BGH eine wichtige Entscheidung getroffen: Bei einer provisionspflichtigen Tätigkeit für beide Seiten kann ein Auskunftsanspruch und unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf Einsicht in den Maklervertrag mit der Verkäuferseite bestehen (Urteil vom 21. März 2024 – I ZR 185/22).
Neues Urteil zu Zweifamilienhäusern
Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) hat der BGH die Grenzen des Käuferschutzes weiter präzisiert. Auch ein objektiv als Zweifamilienhaus ausgestaltetes Gebäude kann unter die Regelungen für Einfamilienhäuser fallen, wenn es für die Nutzung durch einen einzigen Haushalt erworben wird.
Ist diese Nutzung aus der Beschaffenheit des Gebäudes nicht erkennbar, muss der Käufer seine Absicht dem Makler jedoch spätestens beim Abschluss des Maklervertrags deutlich gemacht haben. Im entschiedenen Fall blieb der Käufer deshalb zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet.
Verträge prüfen und Verjährung beachten
Nach Einschätzung der Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm lässt sich häufig bereits anhand des Maklervertrags, des Exposés, des notariellen Kaufvertrags und der Provisionsrechnung feststellen, ob Anhaltspunkte für eine unzulässige Provisionsvereinbarung bestehen. Für die abschließende Beurteilung können auch die Vereinbarungen mit dem Verkäufer entscheidend sein.
Wer Zweifel an der gezahlten Provision hat, sollte nicht zu lange warten. Rückforderungsansprüche unterliegen regelmäßig der dreijährigen Verjährung. Wann diese beginnt, hängt unter anderem von der Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände ab.
Die Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte prüft entsprechende Vertragsunterlagen und unterstützt Immobilienkäufer bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung möglicher Rückforderungsansprüche.
Rechtsanwaltskanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte Partnerschaft mbB in Hamm
Immobilienrecht, Autorecht, Vertragsrecht, Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Schadensersatzrecht, Strafrecht, Datenschutzrecht
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht Leonid Ginter
Rechtsanwalt und Strafverteidiger Nils Schiering
Bundesweite Vertretung und Strafverteidigung
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- Doppelmakler (Wikipedia)
Ein Doppelmakler ist für beide Parteien eines vermittelten Geschäfts tätig, also etwa für den Verkäufer bzw. Vermieter und den Käufer bzw. Mieter einer Immobilie oder eines Nutzungsrechts an einer Immobilie (Ferienwohnrecht gemäß Teilzeitnutzungsgesetz). Eine Doppelmaklertätigkeit ist laut Maklergesetz ohne das Einverständnis des Auftraggebers verboten. Beim Immobilienmakler ist sie aber auch ohne Einverständnis zulässig, weil beim gewerbsmäßigen Geschäft über unbewegliche Sachen ein entsprechender Geschäftsgebrauch vorliegt. Den Makler trifft bei seiner Tätigkeit als Doppelmakler eine Mitteilungspflicht (§ 5 Abs. 3 MaklerG). Im Geschäft mit einem Endverbraucher laut § 30 Abs. 1 KSchG muss dieser Hinweis auf die Doppelmaklertätigkeit schriftlich erfolgen. Die Hinweispflicht entfällt, wenn der Makler annehmen darf, dass dem Auftraggeber (der kein Endverbraucher ist) die Doppeltätigkeit bekannt ist. Den Makler trifft außerdem eine Aufklärungspflicht gegenüber Dritten, wenn er nur für einen Auftraggeber tätig ist (§ 17 MaklerG). Den Doppelmakler trifft weiters die Pflicht, die Interessen beider Auftraggeber zu wahren. Eine beidseitige Entgeltlichkeit muss dabei jedoch nicht vorliegen (vgl. z. B.: „Provisionsfrei für den Käufer“). Sanktionen bei unzulässiger Doppelmaklertätigkeit: Herausgabe der Belohnung Schadenersatz Mäßigung der Provision (§ 3 Abs. 4 zweiter Satz MaklerG) vorzeitige Auflösung des Maklervertrages aus wichtigem Grund - Immobilienmakler (Wikipedia)
Ein Immobilienmakler ist ein Gewerbetreibender, der eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder Mietvertrag für Immobilien nachweist oder eine solche Gelegenheit vermittelt und somit als Makler zwischen Eigentümer und Interessenten tätig wird. Kommt durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande, so erhält er eine Provision (auch „Courtage“ genannt), deren Höhe üblicherweise nach dem Kaufpreis bzw. Mietpreis festgelegt wird. Je nach rechtlichen Rahmenbedingungen des Landes und der Situation auf dem Immobilienmarkt kann der Fall eintreten, dass die Provision nicht vom Auftraggeber des Maklers, sondern von der anderen Vertragspartei bezahlt wird. - Immobilienrecht (Wikipedia)
Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Aspekte, die mit Immobilien zu tun haben. Erfassen lässt sich der Begriff nur, wenn auf die einzelnen Rechtsgebiete abgestellt wird, in denen sich „Immobilienrecht“ abspielt. Das Gesetz verwendet den Begriff selbst nicht. Es gibt keine direkte Definition. Wer Immobilien baut, vermittelt, kauft oder verkauft, hat es mit Immobilienrecht zu tun. Der Text beschränkt sich auf einen Überblick über die wesentlichen Rechtsvorschriften. - Maklercourtage (Wikipedia)
Provision (von lateinisch providere ‚vorsorgen‘, ‚sorgen für‘) ist im deutschsprachigen Raum ein erfolgsabhängiges Entgelt für erbrachte Dienstleistungen und Geschäftsbesorgungen. Im Kirchenrecht wird die Verleihung der Anwartschaft auf ein kirchliches Amt und auch die Verleihung des Amtes als Provision bezeichnet. Je nach Kontext und Branche sind anstelle des Begriffs „Provision“ andere Bezeichnungen üblich, so etwa Courtage, Aufschlag, Agio oder Packing. Wird die Provision demjenigen nicht offengelegt, der sie letztlich aufzubringen hat, wird von einer verdeckten Provision, einem Kick-back oder speziell in der Schweiz von einer Retrozession gesprochen. - Maklervertrag (Wikipedia)
Der Maklervertrag (Schweiz: Mäklervertrag) ist ein privatrechtlicher Vertrag, durch den sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Maklergebühr (Vergütung) zu zahlen.
